地价1.03万，房价1.5万！中山古镇竞争惨烈，有盘裸奔！
古镇最高地价项目，也开卖了。
近日，房叔了解到，位于古镇镇东裕路2号的龙光天禧，已经开盘。
值得回顾的是，该项目于2018年2月以12.85亿、折合楼面价10305元/㎡夺得，刷新西北板块楼面价。
拿地时间与昨天所提到的火炬方直项目，仅一个月时间之差。
👉中山又有盘破2.3万！方直项目蓄客110天，下月开卖！（地价1.35万）
△龙光天禧周边图
房叔去实地了解到：
● 楼面地价1.03万/平，毛坯均价为1.5万/平；
● 共17栋住宅，主打户型为约148-167㎡；；
● 龙光TOP系，打造的是中式产品；
● 首推2/10栋148/157/167三户型，开启全民营销；
● 位于古镇新兴居住区，不远的万科卖1.3万/平；
均价为毛坯1.5万/平
已于近期开售
龙光天禧位于古镇镇东裕路，共17栋住宅，体量28.69万㎡，户型面积涵盖124/148/157/132/167五种，较为多元，明显定位为改善群体。
△龙光天禧平面图
项目采用围合式设计，临河而建，层高为26层，两梯三户，基本为南北朝向，预计将在2019年9月30日交楼。
整体建筑不高，容积率为3，共计1513户，车位为1937个，车位比绰绰有余。此外，小区内还将建一所幼儿园。
早在8月17日，该项目已在大信新都汇展设临时接待中心，随后于11月18是开放样板房和园林。间隔两月有余，正式开卖。
▲龙光天禧沙盘
价格上，据销售表示，目前售价为1.5万/平，毛坯，可以一成首付，剩余两成2年付清。
值得一提的是，在刚亮相时，该项目对外宣传为带装修。
认筹上，之前开启诚意登记，冻结5万，可享大礼包一份和开盘98折优惠。以目前所推的最小面积148平来计算，大致总价为220万。
比昨日的火炬方直项目，甚至还高一些。
楼盘 | 主推(㎡) | 价格(元/㎡) |
万科城 | 89-139 | 13500 |
碧桂园御府 | 103-139 | 15500 |
▲数据：中山房天下
在目前市场下行、购房者普遍处于观望情绪的情况下，楼盘之间竞争明显。
目前古镇在售住宅项目，与龙光相隔不远的万科，均价1.35万/平；于近期同样要开售的碧桂园御府，大概率将以低价加推。
▲此前预测2万/平，中山乐居的楼盘详情页
▲龙光天禧对面的万科广告牌
比如，之前房叔在实地踩盘当中，一个比较有趣的现象就是，万科城就在龙光天禧对面打起了广告，“大红色底+13000元起住万科精装房”，十分显眼。
抢客激烈程度，不言自表。
首推2/10栋
新中式+主打四房
从拿地到正式亮相，作为从13家实力开发商中，力挫群雄，并刷新西北地价的项目，关于入市价格与打造产品的消息，肯定备受关注。
▲龙光天禧营销中心 拍于11月
项目进度上，龙光天禧营销中心已成，主打中式园林的部分景观已渐已显现，主体多栋高层也建到15层之高。
在实地走访中，龙光天禧与镇中心有一定距离。位置上，南邻东西向六车道的东裕路，西向可连通古镇围堤路，正南向则更多为工业区。
▲龙光天禧现状 拍于11月
▲龙光天禧侧门 拍于11月
较具亮点的是，与广中江高速相近和项目斜对面计划将建一个近200亩的教育城，整体称之为古镇新兴居住区更为合适。
此外，项目最大的亮点当属为新中式的住宅产品。
这类产品在2018年里，像雨后春笋般冒出，如合景招商映月台和即将入市的泰禾金尊府。
作为新中式，楼盘布局上，龙光效仿中式宫廷规制。
在实际踩盘中，项目所采用的“中轴对称”、三进制庭院和以正、雅、游、赏为主线打造的园林，确实仪式感十足。
△龙光天禧效果图
在销售的透露中，龙光天禧将首推2/10栋148/157/167的四至五房单位，主打改善客。
主攻大户型
最高带9.1米横厅
此前，项目已开放了实体样板房，由于主打大户型，阔绰是观后的第一感受。此外，充满中国化的住宅元素，也是亮点之一。
由于是实体板房，也就是说除了室内交标，视野、景观、遮挡物等均一目了然。
在148㎡这个四房户型中，为南北朝向，格局为四房两厅两卫，带主套。
这个户型的客厅为横厅设计，开间为4.1米，厨房为L型，已预留冰箱位，参照拿→洗→切→炒的动线，不过操作案板空间显得比较紧凑。
入户有一个外阳台，可做入户花园，也可做一个保姆房，放下一台洗衣机是可以的。作为148平户型，衣帽间也是必备了，此外，4.8米阳台也是颇受好评。
除此之外，一同推售的还有157㎡户型，这个户型的格局为四房两厅两卫，三阳台。
在打造上更为从容 ，约8.9米面宽，主卧套间约26平开阔，阳台开间为5米，可看园林。厨房与餐厅并列，为L型布局，以148平户型类似。
在167㎡这个户型中，为南北朝向，横厅约9.1米、阳台达5.2米，并拥有专属衣帽间。算是148/157两个户型的加强版。
总体而言，几个户型皆为南向或南北朝向，从实用率上看，全赠送与半赠送面积不少，实用率尚可。
不过，在以本地客为主要消化群体的古镇，本地人一般以本地抑或城市为选项，龙光天禧此番大打改善客，首推大约220万起。
如此大面积、如此高总价，已基本告别刚需客，而改善客又有多少会出手呢？
▲龙光天禧样板图
另一方面，在目前高地价盘与周边盘，对比明显的情况下，竞争明显。
就如火炬方直地王要面对对面1.7万/平起的竞价。若是碧桂园与万科在价格上主打差价，龙光天禧将如何接招？
而让房叔更好奇的是，在这些冲击下，古镇地王能否杀出一条血路，从目前房叔了解的首推去化成绩上看，首推约100多套中，成绩一般。
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